2026二手房房贷银行利率怎么算

2026年北京二手房商业贷款利率以‌5年期以上LPR为定价基准‌，当前为3.5%（2026年2月公布），实际执行利率普遍为‌3.05%‌，不再区分首套与二套，由银行根据客户资质自主定价。

一、商业贷款利率计算方式

基准利率‌：

2026年2月24日，全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为‌3.5%‌，是所有房贷利率的定价锚点。

实际执行利率‌：

自2025年12月24日北京楼市新政后，商业性个人住房贷款‌不再区分首套、二套‌，统一由银行在LPR基础上加减点确定。

目前主流执行利率为 ‌LPR - 45个基点（BP）= 3.05%‌。

若LPR保持3.5%，则最低可执行3.05%；

若未来LPR下调，利率将进一步降低。

利率浮动因素‌：

实际利率受以下因素影响：

银行经营策略（如促销活动）

借款人信用记录（征信良好可享优惠）

贷款成数与房龄（老房、高贷款比例可能上浮利率）

二、贷款成数与首付比例

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房屋类型 最高贷款成数 最低首付比例

首套住房 85% 15%

二套住房 80% 20%

多子女家庭（京籍） 可按首套执行 15%

注：二手房贷款额度按‌银行评估价‌而非成交价计算，通常评估价为市场价的80%-90%。

三、公积金贷款利率（更低成本选择）

若使用公积金或组合贷款，利率更低：

首套房‌：

贷款期限5年以上：‌2.6%‌

5年及以下：2.1%

二套房‌：

贷款期限5年以上：‌3.075%‌

5年及以下：2.525%

自2026年1月1日起，存量公积金贷款已自动下调至新利率，无需申请。

四、不同银行利率差异（2026年2月参考）

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银行 二手房商贷利率（5年以上） 备注

工商银行 3.05% 主流水平

建设银行 3.05% 支持线上预审

招商银行 3.10% 优质客户可谈至3.05%

北京银行 3.05%-3.15% 视客户资质浮动

建议多对比3-5家银行，结合放款速度、服务体验综合选择。

五、如何计算月供？（以贷款100万元、30年等额本息为例）

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贷款类型 利率 月供 总利息

商业贷款 3.05% ‌4,243元‌ 52.8万元

公积金贷款（首套） 2.6% 3,993元 43.7万元

组合贷款（商贷70万+公积金30万） —— 约4,100元 约48万元