临淄房产网与您共探讨。
由于房地产市场的复杂性，准确预判楼市和房价走向从来都不是一件简单的事情。就如同2018年7月下旬提出坚决遏制房价上涨以后，房价迅速进入了下行通道，但是到了2018年12月底，个别城市突然出现了政策微调，这虽然只是个例，而且也没有改变楼市调控从紧的基调，但还是超出了不少购房者的的预料。所以，笔者认为，对于被业内广泛认为属于政策市的房地产市场而言，最根本的房价预测还是要看政策导向。因此，只要能够把握基本的政策导向，无论房地产市场出现哪些变化，几乎都可以捋出一条清晰的主线，来帮助购房者看清楼市和房价的基本走向。
进入2019年已经40多天了，楼市开年基本延续了去年的房价走势，并没有发生太大的变化。不过，由于处于春节前后这一特殊的时间段，房地产市场显然进入了淡季，而且开发商因此也放缓了推盘的节奏。总而言之，目前无论是购房者的买房意愿还是开发商的推盘意愿都不太高。
从这组监测数据当中不难看出，今年第6周虽然楼市依然保持了下行趋势，但是房价跌幅十分有限，房地产市场整体趋于稳定。那么，很多购房者可能会问了，今年接下来的房地产市场是否会延续目前的走势呢？其实，进入2019年以来，截至目前，短短40多天的时间里，房地产市场已经密集释放了大局已定的信号。换言之，国家已经对今年的房地产市场进行了明确的定调。我们不妨通过楼市释放的3大信号来捋一捋这条主线。
第一，国家召开重要会议，防范风险成为2019年重要目标，而房地产作为经济安全领域重要组成部分，被当作是防范和化解风险的重要抓手。
今年1月份，国家召开了以防范化解重大风险为主题的会议，房地产行业作为经济领域的重要内容自然被重点提及。人民日报对此评论称，国家绝不希望再炒房，也不希望房地产市场发生大幅波动影响国民经济安全，这是大基调。众所周知，房地产与国民经济关联太深，又是老百姓的痛点，所以房地产不仅会关乎到经济领域的安全，也与社会领域的安全密切相关。
其实，房地产在国民经济中的地位很特殊，不仅仅是作为重要支柱存在，而是牵一发动全身，业内一直有十次危机九次地产的说法。因此，笔者认为，防范系统性风险依然是2019年的重要目标，在这样的大背景下，涉及上下游几十个行业的房地产依然会受到严格监管，所以期待楼市调控放松和坐等房价抬头几乎是不可能的事情。
除此之外，笔者认为只要没有资金大规模流入房地产行业，房价基本不会出现太大的波动。针对这一点，会议也明确了要着眼解决实体企业的融资问题，再联系央行去年的几次降准，都明确了要服务实体的目标，所以笔者认为，今年房地产企业的融资渠道或许依然从紧。总而言之，房地产行业的安全已经被当作是防范化解经济领域重大风险的“牛鼻子”，所以大起大落都不现实，这个格局已经基本确定。
第二，各城市纷纷对房地产走向定调，“促稳”成楼市关键词，“一城一策”成核心政策逻辑，楼市大局已定，房价走向渐渐清晰。
经常听到网友朋友们咨询是不是能够买房，其实如果想要了解所在省份或者城市的房地产行业接下来会发生什么样的变化，那么就不得不多多关注一下相关城市的楼市政策。那么，新的一年里，全国各地对房地产市场进行了怎么样的定调呢？通过全国各地两会的陆续召开，笔者发现，针对房地产领域，房住不炒、平稳健康、住房租赁等成了会议和报告屡屡提及的关键词。那么，这给市场透露出了哪些重要信号呢？
一方面，打击投机炒房，治理房地产乱象或成为常态化趋势，换言之，抑制房价非理性上涨的因素依然是2019年楼市调控的重中之重；另一方面，楼市稳字当头的大局明确了，政策再次释放了房价不会大起大落的信号，这也给观望和纠结的购房者吃了一颗定心丸。不过，楼市虽然大局已定，但是每个城市可能还面临着不同程度的调整。为什么这么说呢？
针对房价上涨压力较大的城市，继续加码的可能性不大，基本会延续已有的调控政策，不会出现太大的转变；针对房价上涨压力较小的城市，或者说房价下行压力较大的城市，在防止房价大起大落的目标下，政策出现微调的可能性较大。虽然2019年调控手段是因城施策、一城一策，但笔者认为，无论房价上涨压力是大还是小，稳地价、稳房价、稳预期是共同的目标，住房租赁继续推进，共有产权试点，棚改政策调整，稳步去杠杆等则是共同的抓手。
第三，楼市调控从国家统一定位向因城施策转变，从短期调控向长期调控过渡，房地产长效机制持续推进，2019年有望迎来重要突破。
从调控政策的角度来看，2019年最明显的转变就是从国家统一定位向因城施策转变，从短期调控向长期调控过渡。那么，为什么会出现这种转变呢？笔者认为主要有两个方面的原因：一方面，目前楼市已经趋于平稳，房价预期发生明显转变，而且房价下行态势也很明显，所以短期的限售、限价、摇号等限制性和应急性的措施就显得没有必要了，尤其是那些房价下行压力较大的城市。不过，对于房价上涨压力较大的城市来说，限制性和应急性措施出现松动或者退出的可能性仍旧比较小。
除此之外，对于2019年的房地产市场而言，笔者认为，最大的看点就是房地产长效机制，而且在国家召开的以防范化解重大风险为主题的会议上，“稳妥实施”房地产长效机制的提出，被业内普遍认为是长效机制方案已经形成，最后一步就是公布和实施。
针对房地产长效机制，笔者认为重点关注三点就可以了：首先，房地产长效机制的推进会与短期调控过渡衔接，从而保持调控政策的连续性和稳定性，实现楼市和房价的长期稳定。其次，房地产长效机制作为长期稳定楼市和房价的方案，必然会涉及到监管、税收、土地等各个领域，可以预见的是一大批政策组合拳可能正在路上，但是发展成熟的过程可能也是漫长的。除了以上这两点以外，笔者认为有必要重点说说第三点，即房地产税的出台，这可能也是目前最受购房者关注的长效措施之一。接下来，不妨一起分析一下。
进入2019年以来，关于房地产税要出台的消息频频出现，但笔者认为短期内正式出台的概率很低，这并不是给大家泼冷水，为什么这么说呢？目前来看，房地产税具有利空房价的作用，这决定了房地产税在房价上升期出台的概率要远远高于在房价下行期出台的概率。换言之，目前房价正处于下行期，如果此时出台房地产税显然不利于楼市和房价的稳定。不过，值得关注的是，部分业内专家学者认为，房地产税立法方案或有可能于今年3月份提交人大审议。在笔者看来，这意味着房地产税或将迎来实质性进展，同样也将会进一步扭转购房者的房价预期。
